Effektivzins Berechnung

Kaum jemandem ist es möglich, die endlich gefundene Traumimmobilie bar mit dem eigenen Ersparten zu zahlen. Üblich ist hier somit immer eine sogenannte Finanzierung entweder über einen Hypothekenkredit oder einen Bausparkredit, die bei Banken, Versicherungen oder Bausparkassen abgeschlossen werden. Genau wie bei Verbraucherkrediten wird auch bei den Kosten eines Baudarlehens unterschieden zwischen dem sogenannten Nominalzins und dem Effektivzins. Auf beide Zinsarten trifft jeder, der Kreditkonditionen vergleicht, weil er beispielsweise eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen will.

Nominalzins

Der Nominalzins bezeichnet den vertraglich vereinbarten Zinssatz, der jährlich auf das Darlehen anfällt. Es handelt sich um einen Zinssatz, in dem keinerlei Kreditnebenkosten eingerechnet werden.

Effektivzins– hier muss genau geprüft werden

Im Gegensatz zum Nominalzins werden in den Effektivzins jedoch auch noch Kosten einbezogen, die zusätzlich zu dem reinen Zins anfallen. Er ist daher üblicherweise höher als der Nominalzins und für den Vergleich von Darlehen besser anwendbar.

Einflussgrößen für den Effektivzins

Die Höhe des Effektivzinses wird im Wesentlichen von vier Faktoren beeinflusst. Das ist hier zunächst die Höhe des Nominalzinses, aber weiter auch die Höhe des Kredits, schließlich noch die im Vertrag vereinbarte Tilgungsrate sowie die gesamte Laufzeit des Vertrages. Allerdings werden –und dies wissen viele Bankkunden nicht- bestimmte Kosten eben nicht im Effektivzins berücksichtigt, die der Kreditnehmer jedoch trotzdem noch zusätzlich bezahlen muss. Dazu zählen zum Beispiel die Bereitstellungszinsen, die Schätzgebühren, alle Notarkosten, der Grundbucheintrag, die Kontoführung, wie auch alle Zuschläge, sofern das Darlehen in Teilbeträgen ausgezahlt werden soll.

Berechnung des tatsächlichen Effektivzinses

Der Effektivzinssatz muss laut Preisangabenverordnung (PAngV) von den Banken und Kreditinstituten immer angegeben und berechnet werden. Diese dort vorgeschriebene Berechnungsmethode basiert auf der internen Zinsfußmethode. Hier sind häufig jedoch einige Durchläufe nötig, um die nötige Genauigkeit zu erreichen. Aber es gibt heute für alle bekannten Tabellenkalkulationsprogramme Add-ons, die die Berechnung übernehmen. Zur groben Abschätzung, wie hoch der Effektivzins für ein Darlehen tatsächlich ausfällt, eignen sich aber auch die im Internet vielfach zu findenden Effektivzinsrechner. Dabei gibt der Interessierte lediglich die bekannten Daten an (Nominalzins, Darlehenshöhe, Laufzeit und alle weiteren Angaben) und der Effektivzins wird in Kürze daraus berechnet.

Will ein Darlehensnehmer zunächst selbst abschätzen, wie hoch der Effektivzins verschiedener Angebote ist, kann er dies leicht mit der sogenannten Uniformmethode, die früher genutzt wurde. Dabei werden die Kreditkosten, inklusive aller Kosten wie Zinsen und Gebühren mit 24 multipliziert und dann durch das Produkt von Nettodarlehensbetrag und der Laufzeit in Monaten plus eins dividiert. Das Ganze dann noch mit 100 multipliziert ergibt den Effektivzinssatz. Eine weitere mögliche Berechnungsmethode ist die Renten- oder Annuitätenmethode, deren Tabellen für Kredite mit Laufzeiten über 48 Monaten auch vom BGH genutzt werden.

Auch wenn die Berechnungsmethoden in der Regel sehr unterschiedlich sind, für einen ersten Überblick sind die Zinsrechner, die im Internet verfügbar sind, auf jeden Fall gut anwendbar und meist auch sehr verlässlich. Es muss hier allerdings immer darauf geachtet werden, gleiche Bedingungen hinsichtlich Laufzeit, Tilgungshöhe und Darlehenshöhe zu benutzen, sonst ist die Vergleichbarkeit hier nicht mehr gewährleistet.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.