Grundbuch zeigt Nachweis über Eigentumsverhältnisse

Funktion des Grundbuchs

Hat man eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft, so verfügt man zwar über den Kaufvertrag. Dieser ist aber nicht der Nachweis, dass das entsprechende Haus, die Wohnung oder das Grundstück nun dem Käufer gehört. Für diesen Nachweis wurde das Grundbuch geschaffen, das im Prinzip ein Register darstellt, in dem alle Vorgänge und die sogenannten Rechtsverhältnisse notiert werden. Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt und bestehen aus sogenannten Grundbuchblättern. Für jedes Grundstück wird im Normalfall ein Blatt geführt, sodass im Grundbuch eines Bezirks Grundblätter zu jedem einzelnen Grundstück existieren. Außerdem werden Blätter angelegt für gemeinschaftliches Wohneigentum beziehungsweise Teileigentum sowie für Erbbaurechte.

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundbuch ist also die Sammlung der entsprechenden Grundbuchblätter. Grundbücher sind eingeteilt in Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Während die Aufschrift lediglich Informationen über Amtsgericht, Bezirk und Blatt-Nummer enthält, werden im Bestandsverzeichnis die Informationen zu Flurstück, Größe, Gemarkung, genaue Lage, sogenannte dingliche Rechte (zum Beispiel Wegerechte) und Miteigentumsanteile aufgeführt.

In der Abteilung I des Grundbuchs sind alle Eigentümer, deren Rechtsverhältnisse untereinander sowie Erwerbsdatum (Kaufvertrag, Zuschlagsbeschluss bei Zwangsversteigerungen, Erbschein) enthalten.

In der Abteilung II des Grundbuchs wiederum werden Belastungen außer Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden eingetragen. Das können zum Beispiel Nießbrauchs- oder Wohnrechte sein. Außerdem werden hier auch Vormerkungen vorgenommen, die Einschränkungen des Verfügungsrechts betreffen können. Eine solche Auflassungs-Vormerkung ist beim Kauf eines Hauses oder Grundstückes regelmäßig angeraten, damit der Verkäufer nicht das Grundstück ein zweites Mal verkaufen kann. Auch Enteignungen werden hier vermerkt.

In der Abteilung III werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Die Grundschulden können nach unterschiedlichen Rängen eingetragen werden. Bei Zwangsversteigerungen werden die Gläubiger (meist die finanzierenden Kreditinstitute) je nach Rangfolge befriedigt. Deshalb ist bei erstrangiger Eintragung der Grundschuld das Risiko für den Darlehensgeber niedriger. Die meisten Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung die Eintragung ersten Ranges.

Führen des Grundbuchs und Verfahren

Das Grundbuchamt führt das Grundbuch. Die Verfahren sind in der Grundbuchordnung festgelegt. Es geht um die Eintragung in das Grundbuch sowie die Löschung. Grundsätzlich wird nur ins Grundbuch eingetragen, wenn die Eigentümer damit einverstanden sind, oder auf Ersuchen eines Gerichts oder Behörde sowie auf Antrag von Gläubigern. Dies geschieht nur bei Vorliegen von öffentlichen oder notariell beglaubigten Urkunden. Gelöschte Eintragungen bleiben im Grundbuch lesbar, sie gelten aber nicht mehr. Auch für Löschungen müssen die beglaubigten Urkunden vorliegen. Bei berechtigtem Interesse kann Einsicht in das Grundbuch genommen werden.

Bedeutung des Grundbuchs

Das Grundbuch ist nicht nur ein Register, erst mit Eintragung im Grundbuch wird bei einem Kauf der Eigentumsübergang rechtskräftig, ebenso entstehen Hypotheken oder Grundschulden erst mit Eintragung ins Grundbuch.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.